Τριάντα χρόνια μετά την νομοθέτησή του, το Εθνικό Κτηματολόγιο «καρκινοβατεί» καθώς δεν έχει γίνει ακόμη πραγματικότητα. Σε έκθεσή του το Ελεγκτικό Συνέδριο καταγράφει τις αιτίες της μεγάλης καθυστέρησης στην ολοκλήρωσή του. Οι απανωτές αλλαγές στο σχετικό νομοθετικό πλαίσιο, η υποστελέχωση των κτηματολογικών γραφείων, η ελλιπής καταγραφή της δημόσιας περιουσίας σε συνδυασμό με τη μη σύνταξη των δασικών χαρτών αλλά και ο μεγάλος αριθμός ακινήτων που έχουν καταχωρηθεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη, καταγράφονται στην έκθεση ελέγχου 5/2025 του Ελεγκτικού Συνεδρίου που δημοσιεύτηκε σήμερα, ως οι σημαντικότεροι παράγοντες για τις καθυστερήσεις και τις δυσλειτουργίες που παρατηρούνται στην κτηματογράφηση.

Υπέρμετρη καθυστέρηση

Στο πολυσέλιδο πόρισμα χαρακτηρίζεται « υπέρμετρα εκτεταμένο» το χρονικό διάστημα που απαιτήθηκε για την υλοποίησή του και μόνο την τελευταία δεκαετία, όπως αναφέρεται, έχει σημειωθεί πρόοδος για την ολοκλήρωσή του. « Η πολυπλοκότητα και οι αντικειμενικές δυσκολίες του έργου αναγνωρίζονται πλήρως. Δεν αναιρούν, όμως, το γεγονός ότι το χρονικό διάστημα των τριάντα ετών που απαιτήθηκε για την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της Χώρας υπερέβη κάθε εκτίμηση που είχε διατυπωθεί από τον νομοθέτη ή θα μπορούσε να συναχθεί από τη διεθνή πρακτική», επισημαίνεται.

Οι αιτίες

Οι αιτίες, σύμφωνα με το πόρισμα είναι σύνθετες. «Η καθυστέρηση ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης οφείλεται σε εγγενείς παράγοντες, αλλά και χρόνιες δυσλειτουργίες, όπως η ελλιπής καταγραφή της δημόσιας περιουσίας και η μη σύνταξη δασικών χαρτών. Ο ρυθμός υλοποίησης επιβραδύνθηκε από συχνές μεταβολές του νομοθετικού πλαισίου και λειτουργικά προβλήματα, όπως καθυστερήσεις στη συλλογή δηλώσεων, δυσχέρειες στη συγκρότηση των επιτροπών ενστάσεων και υποστελέχωση των υπηρεσιών ποιοτικού ελέγχου. Σε πολλές περιοχές περατώθηκε πρόωρα η κτηματογράφηση χωρίς προηγούμενη ολοκλήρωση της εξέτασης αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων από τις αρμόδιες Επιτροπές ή τον ανάδοχο. Δεν έχει γίνει μέχρι τώρα χρήση της νομοθετικά προβλεπόμενης δυνατότητας περάτωσης χωρίς προηγούμενη ανάρτηση. Επίσης, προβλέφθηκαν ιδιαίτερα αυστηρές διαδικαστικές προϋποθέσεις εξέτασης των αιτήσεων διόρθωσης. Τα μέτρα αυτά, ενώ επιταχύνουν την έναρξη της λειτουργίας του Κτηματολογίου, μπορούν να προκαλέσουν παρατεταμένη αβεβαιότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων και επιβάρυνση του δικαστικού συστήματος, αν δεν επιταχυνθεί η διεκπεραίωση των εκκρεμοτήτων».

Κρίσιμος δείκτης για την επιβράδυνση της διαδικασίας κτηματογράφησης ήταν ο αριθμός των ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη. «Συνολικά για όλη τη χώρα, από τα περίπου 39,15 εκατ. συνολικά δικαιώματα, τα άγνωστου ιδιοκτήτη ανέρχονται σε 3,45 εκατ. (8,82%), χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητα σε 6 συμβάσεις στις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί η ανάρτηση. Στις 22 υπό εξέλιξη συμβάσεις με ολοκληρωμένη ανάρτηση, τα αδήλωτα ακίνητα ανέρχονται σε περίπου 1,55 εκατ., δηλαδή περίπου 16,72% των δικαιωμάτων για τις συμβάσεις αυτές, ενώ σε 7 από αυτές ξεπερνούν το 20% αυτών»

Το πρόβλημα εστιάζεται ιδιαίτερα στις αγροτικές περιοχές όπου υπάρχουν πολλές ιδιαιτερότητες. «Ο σημαντικά βραδύτερος ρυθμός προόδου της κτηματογράφησης στις αγροτικές και περιαστικές περιοχές εξηγείται από το γεγονός ότι τα προβλήματα που αναφέρθηκαν εκδηλώνονται εντονότερα σε αυτές, καθόσον το ιδιοκτησιακό καθεστώς είναι πιο περίπλοκο και ασαφές. Εκεί είναι που, κατά κύριο λόγο, εντοπίζονται η ευρεία εφαρμογή της χρησικτησίας ως τρόπου απόκτησης της κυριότητας, οι εκκρεμότητες από διανομές και αναδασμούς, ο κατακερματισμός της γης, η έλλειψη σαφών ορίων και διαγραμμάτων, οι επικαλύψεις με δασικούς χάρτες….Επιπλέον, σημαντική δυσχέρεια της κτηματογράφησης συνιστά ο κατακερματισμός της γης σε πλήθος μικρών και διάσπαρτων ιδιοκτησιών, ως αποτέλεσμα ιστορικών, κοινωνικών και οικονομικών συνθηκών, καθώς και του ιδιαίτερου γεωγραφικού ανάγλυφου της Χώρας».

Υποστελεχωμένα τα κτηματολογικά γραφεία

Την ίδια ώρα τα κτηματολογικά γραφεία αποδεικνύονται υποστελεχωμένα, τόσο αριθμητικά όσο και ποιοτικά, εξαιτίας της οικονομικής κρίσης που συρρίκνωσε περαιτέρω το προσωπικό τους. «Διαπιστώθηκε η ύπαρξη μεγάλου αριθμού εκκρεμοτήτων σε ορισμένα κτηματολογικά γραφεία και υποκαταστήματα λόγω υποστελέχωσης….Στο Υποκατάστημα Δράμας υπηρετούν 7 υπάλληλοι, εκ των οποίων μόνο η Προϊσταμένη είναι ΠΕ Νομικής, ενώ οι υπόλοιποι 6 είναι ΔΕ κατηγορίας και προέρχονται από το καταργηθέν Υποθηκοφυλακείο Δράμας. Δεν μεταφέρθηκαν υπάλληλοι από τα λοιπά υποθηκοφυλακεία του νομού (Νευροκοπίου και Νέστου), με αποτέλεσμα ο νομικός έλεγχος των εγγράφων να βαρύνει αποκλειστικά την Προϊσταμένη. Το Κτηματολογικό Γραφείο Αθηνών κατά τον χρόνο ελέγχου διέθετε μόλις 22 υπαλλήλους, εκ των οποίων 2 νομικούς και 20 διοικητικούς, χωρίς τοπογράφους ή μηχανικούς. Η αριθμητική και ποιοτική ανεπάρκεια προσωπικού είναι ιδιαίτερα εμφανής, δεδομένης της εκτεταμένης χωρικής αρμοδιότητας και της πολυπλοκότητας των φακέλων. Η έλλειψη τεχνικών δυσχεραίνει την ορθή αντιμετώπιση σφαλμάτων κτηματογράφησης, ενώ από τους 44 υπαλλήλους του πρώην Υποθηκοφυλακείου Αθηνών μόνο 2 μεταφέρθηκαν στη νέα δομή».

Το Ελεγκτικό Συνέδριο πάντως τονίζει πως « η ύπαρξη μεγάλου αριθμού αδήλωτων ακινήτων συνεπάγεται ουσιώδη κίνδυνο υφαρπαγής περιουσίας, καθόσον είναι πιθανό ορισμένοι να επιδιώξουν την καταχώριση αδήλωτων ακινήτων που δεν τους ανήκουν. Τα ακίνητα αυτά είναι πολύ πιθανό να συνιστούν περιουσία δημοσίων φορέων που δεν έχει καταγραφεί από αυτούς, σε κάθε δε περίπτωση συνιστούν εν δυνάμει δημόσια περιουσία, καθόσον περιέρχονται στο Δημόσιο με την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών σύμφωνα με το άρθρο 9 ν. 2664/1998»

Σύμφωνα πάντως με την έκθεση ελέγχου του Ελεγκτικού Συνεδρίου, υφίσταται νομοθετική ασάφεια ως προς το αν η οριστικοποίηση ανακριβών πρώτων εγγραφών συνεπάγεται πρωτότυπη κτήση της κυριότητας από τον ανακριβώς εγγεγραμμένο ενώ χρήζει .επανεξέτασης το καθεστώς αποζημιωτικής ευθύνης του Ελληνικού Κτηματολογίου για εσφαλμένες εγγραφές.